El papel de la construcción y el sector inmobiliario (I)

La Junta de Andalucía ha anunciado la aprobación hoy (aquí) de una medida de reactivación del sector de la construcción (“una construcción no especulativa, sino productiva y homologable dentro del modelo productivo de futuro”, se publicita) que contará con 200 millones de euros para 2014 y 2015, procedentes íntegramente de fondos europeos destinados a eficiencia energética, con conceptos como autosuficiencia energética, nuevas instalaciones y eficiencia ambiental.
Oportuno es recordar que, en la década pasada, la construcción se convirtió en un sector hipertrofiado en Andalucía, paradigma de lo que se convino en llamar «la burbuja inmobiliaria», cuyo estallido provocó el advenimiento de la crisis estructural que hoy padecemos. Ese estallido, síntoma y causa, ha permitido conocer profundos males de las economías andaluza y española.
El basamento del futuro crecimiento en Andalucía ya no podrá volver a ser, empero, el mismo que desde finales de los noventa. Europa no lo permitiría.
Las razones para pensar que la construcción y la promoción inmobiliarias no retornarán a los niveles anteriores son claras:

• aunque el crédito seguirá siendo razonablemente barato en el marco de la UE, ya no existe en España la figura de las cajas de ahorro, ahora convertidas en bancos (y, por tanto, responsables ante sus propietarios accionistas) y con severas restricciones a la expansión. Las cajas, sin duda, fueron muy malas gestoras en la «década prodigiosa»;
• es de esperar que la apetencia de los españoles por poseer una segunda vivienda (o, simplemente, una primera) se atempere;
• la inmigración se ha detenido, por lo que la demanda de vivienda no podrá crecer por esta vía.

Viviendas terminadas en Andalucía
Ministerio de Fomento

Y todo lo anterior, aun cuando la banca extranjera siga viendo muy interesadamente (de hecho, financió este proceso de crecimiento desorbitado, dado el insuficiente ahorro nacional) las garantías reales que los préstamos hipotecarios ostentan históricamente en España. Como dice Jorge Juan en Nada es gratis, “alemanes y holandeses pagaron la madre de todas las fiestas inmobiliarias”.
A la derecha puede verse la forma de la burbuja inmobiliaria en Andalucía.

El gráfico muestra el número de viviendas de régimen libre terminadas en Andalucía anualmente desde el año 1991 hasta el año 2012, una curva en forma de campana.
Vemos, de acuerdo a los datos del Ministerio de Fomento (enlace para descarga de fichero con los datos oficiales en formato Microsoft Excel XLS, http://www.fomento.gob.es/BE2/sedal/32201000.XLS), que en la región se terminaron, en 2006, 124.000 viviendas, una cifra colosal. En 2012 fueron, sin embargo, tan sólo 13.381 las viviendas terminadas, una diferencia entre ambas fechas astronómica.
La expansión del sector se inició en 1999 ‑momento en que la pendiente de la curva se aparta violentamente de la tendencia anterior‑, alcanza un pico en 2003 para caer en los dos años siguientes y vuelve a remontar seguidamente para alcanzar los máximos históricos en 2006.
A partir de ahí, una caída vertiginosa, reflejo de la Gran Recesión, con los efectos demoledores sobre el empleo que conocemos.
Creo que la gráfica expresa perfectamente lo insostenible del modelo económico en que se embarcó la región.
Pertinente es señalar que los datos a nivel andaluz esconden, sin embargo, otros datos, que paso a mostrar. La distribución por provincias de las viviendas terminadas, obtenidas igualmente del Ministerio, se presenta como sigue:

Viviendas terminadas por provincia en Andalucía. Ministerio de Fomento

Curvas muy diferentes se asoman en esta otra gráfica, revelando diferencias muy sustanciales en el comportamiento de la economía entre las distintas zonas geográficas.
Una de las curvas destaca sobremanera. Así, puede observarse cómo el fenómeno constructor en Andalucía se concentró intensamente en la provincia de Málaga (en color marrón). Ligado al sector del turismo residencial, allí comenzó el crecimiento desmesurado de la construcción inmobiliaria con anticipación, de forma que ya en 1999 el volumen de viviendas terminadas prácticamente se duplicó con respecto al año anterior. Crecimientos sucesivos se prolongan hasta 2003, con un máximo de en torno a 65.000 viviendas terminadas en la provincia en dicho año.

Otra provincia costera y turística, Almería, se une al frenesí inmobiliario (aquí, sin embargo, más efímero) algo más tarde, convirtiéndose durante 2006 y 2007 en la segunda provincia andaluza en la que se terminan más viviendas.

A partir de 2004 Málaga sufre una caída vertiginosa, de parecida intensidad a la de la fase de crecimiento. El resumen: de 2003 a 2012, la cifra de viviendas terminadas en dicha provincia cae un 95,2%. El sector de la construcción, realmente, colapsa. Se pasa de 65.000 viviendas terminadas en 2003 a tan solo 3.100 en 2012.

En términos acumulativos, Málaga construye, a lo largo de 20 años, un gigantesco parque de cerca de medio millón de viviendas (493.285 viviendas).

Cifras enormes en términos absolutos, y también comparativamente, a nivel andaluz. Un crecimiento insostenible, que, finalmente, estalla, provocando recesión y desempleo a niveles desconocidos.

Pero, en el contexto español, ¿tienen significación las cifras anteriores? Lo comentaremos en otra entrada posterior de este blog.